Как правильно рассчитать ипотеку: советы и рекомендации

Покупка недвижимости в ипотеку – серьезный шаг для российской семьи. Перед оформлением кредита стоит тщательно взвесить, выдержит ли семейный бюджет такую нагрузку. Чтобы вычислить примерный размер ежемесячного платежа, нужно знать, как правильно рассчитать ипотеку.

Из чего складывается сумма кредита

Сумма платежа по ипотеке, который приходится регулярно вносить заемщику, состоит из следующих выплат:

• Погашение основного долга. Лимит по ипотеке, на который может рассчитывать клиент, зависит от его платежеспособности и достигает 30 млн. рублей. При этом банки соглашаются покрывать за счет заемных средств не больше 85% стоимости жилья.
• Погашение процентов. Чем больше срок кредитования, тем внушительнее будет размер переплаты.
• Страховые взносы. Согласно российскому законодательству покупатель ипотечной недвижимости обязан ее страховать. Также многие кредиторы требуют от заемщиков дополнительно страховать свое здоровье, жизнь, риски потери работы или утраты права собственности. Размер ежегодных выплат по страховкам достигает 1,5%.

Ежемесячные выплаты по ипотеке бывают аннуитетными или дифференцированными. В первом случае платежи в течение всего срока кредитования будут одинаковыми. Во втором – их размер постепенно уменьшается.

Виды процентных ставок

При выборе банка нужно обращать внимание и на вид процентной ставки. От этого зависит как размер регулярного платежа, так и общая величина переплаты. Кредитные учреждения могут устанавливать ставки двух видов:

1. Фиксированная. Она определяется при подписании кредитного договора и впоследствии не меняется. Ее преимуществом является предсказуемость. Покупатель квартиры точно знает, сколько ему придется платить даже через 10 лет, и может планировать свои расходы.
2. Плавающая ставка, состоящая из двух составных частей. Постоянная величина привязывается к одному из рыночных индикаторов и остается неизменной. Переменный показатель может меняться в зависимости от экономической ситуации и условий кредитного соглашения.

У плавающей ставки тоже есть плюсы. Обычно ее размер ниже, чем у фиксированной. Кроме того, банки охотнее одобряют такую ипотеку и выдают деньги на более длительный срок.

С учетом процентной ставки по ипотеке, которая в среднем составляет 10-11%, размер ежемесячного платежа оказывается высоким. Чтобы его снизить, можно попробовать принять участие в одной из государственных программ, провести электронную регистрацию сделки или, например, стать зарплатным клиентом выбранного банка.

Как самостоятельно рассчитать ипотеку

С учетом указанных выше параметров можно самостоятельно рассчитать стоимость ипотеки. Для этого есть несколько способов:

• Специальная расчетная формула. Полученные данные будут максимально достоверными, но подсчет займет определенное время. Кроме того, для определения стоимости ипотеки потребуются некоторые математические навыки. Многим заемщикам формулы кажутся слишком сложными, поэтому такой способ используется нечасто.
• Кредитный калькулятор ипотеки, выполненный в формате Excel. Таким сервисом пользоваться несколько проще. После скачивания программы на компьютер заемщик получает возможность рассчитать размер платежа как при плановом, так и при досрочном погашении. При расчете учитываются даже такие параметры, как високосный или невисокосный год.
• Виртуальный калькулятор ипотеки – самый быстрый и удобный вариант. Онлайн-калькуляторы есть как на сайтах известных банков, так и на ресурсах, посвященных ипотечному кредитованию. Для расчета достаточно указать в специальной форме срок кредита, его сумму, предлагаемую банком процентную ставку, тип платежа, категорию, к которой относится заемщик. Пожалуй, единственный минус этого способа – полученные цифры будут приблизительными.

Если имеется материнский капитал, его тоже нужно учитывать. Средства материнского сертификата можно направить как на внесение первоначального платежа, так и на погашение уже оформленной ипотеки.

Например, на сегодняшний день размер задолженности по ипотеке составляет 1 700 000 руб., а платежи предстоит вносить еще 5 лет. Если платеж является аннуитетным, а процентная ставка – фиксированной, в месяц заемщику приходится выплачивать 28 340 руб. При внесении в счет ипотеки маткапитала в размере 409 000 руб. срок погашения остается прежним – 5 лет. Зато размер ежемесячного платежа будет сокращен до 21 517 руб.

Так что рассчитать ипотеку самостоятельно вполне возможно. Но нужно знать, что этот расчет будет предварительным. Калькуляторы, которые находятся в общем доступе, не учитывают такие факторы, как доход семьи или, например, прожиточный минимум (в том числе детский), установленный в конкретном регионе. Точную сумму ипотеки, как и размер ежемесячного платежа, можно узнать при непосредственном обращении в банк.